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广州二手房指导价“杀伤力”如何?我们走访了

  爆笑法庭:约定管辖、管辖权异议的那些奇葩理珠江新城保利心语花园,一套原价1620万元的房子,9月3日当天降了605万元,按1015万元的价格挂牌出售。

  8月31日,广州政府对全市96个小区出台了指导价,保利心语花园名列其中。新政指出,如果要卖房,挂牌价只能以不高于指导价的价格才能在挂牌。

  以这套“网红盘”为缩影,从买卖双方的反应看,焦灼情绪弥漫,等待时间打破僵局。

  作为位于珠江新城中心地带的网红高档小区,超过600万元的降幅受到了市场较大关注。链家平台数据显示,降价当天有超过20人陆续进入小区看房。

  据南方日报、南方+记者了解,该房子自今年4月13日放盘以来,9月3日的看房人数创下了新高。“今天接待了太多人,再看房明天过来。”记者走访该小区时,小区门卫说道。

  对外挂牌的总价1015万元的二手房,面积为104.74平方米,单价为约9.6万元/平方米,刚好在指导价的范围内。

  保利心语花园周边中介介绍,该网红盘的挂牌单价基本都能达15万元,但是8月末的政府指导价出来后,该盘的单价被“腰斩”至96957元。

  “2020年底,这里的单价都超过了12万元。”链家一位中介王先生介绍,“政府指导价基本上是2017年左右的价格了,当前按这个价格出售,会有大把客户排着队愿意加价购房。因此,按不到10万元的单价拿下这套房,基本不可能。”

  作为参照,保利心语花园小区的最低挂牌单价,达到了14.9万元;该小区之前的最高成交单价,更是达到了18万元。

  “再急着用钱的房主,也不会傻到以如此大的价格牺牲,去兜售房子。”珠江新城置家地产的一位高级置业经理胡先生直言,“降价200万元已经是做了非常大的让步了,目前600多万元的降幅,或许只是为了顺利挂牌。”

  9月3日上午,前述中介王先生向客户群发布消息:“(1015万元)是业主的放盘价格,后天下午3点前安排看房,后天下午业主到广州和客户碰面,价高者得。”

  9月3日傍晚,链家中介提供信息显示,目前该房已收到报价1460万元。折合单价约为14万元,距离该小区先前的平均挂牌价,仅有一步之遥,远高于政府指导价。

  9月3日下午,南方日报、南方+记者在东风东路锦城花园附近中原地产获悉,近两日,附近部分房主已将放出的房源价格下架,正在观望市场的最新询价和未来动向。

  锦城花园是广州市发布的首批二手房参考价的楼盘之一,其所在的东风东片区是广州市优质学位房所在地,仅一路之隔的东风广场小区,也在本次参考价格覆盖的小区。该片区内共建有四所东风东路小学的分校区,历年来均是广州适龄学生家长的热衷购房地。

  中原地产锦城花园分部员工透露,参考价格出台后对东风东片区影响不算大。“一方面缘于住在这些小区的业主们并不急于出手,大家都在等着市场走向更加明朗的阶段;另一方面,东风东路片区是学位’刚需’,由于市场的根本需求还在,短期内价格迅速降低也不太可能。”上述工作人员说。

  本次参考价格共涉及越秀区4个小区,除锦城花园和东风广场外,还有力迅东山雅筑、君汇世家,均处于优质教育资源较集中的地区,周边不但有顶尖公立学校,整体教育水平也较好。“其实,这里销售出的学位房分布在各种户型中,既有百余平方米的大户型,也有50—70平方米的两室一厅,甚至还有10—20平方米的房子。”中原地产工作人员说,大家的需求不同,导致片区的商品房与房改房都有人咨询。除非业主急于出手,不然都很难主动降价销售。

  被纳入本次参考价格的四个楼盘主要以大户型为主,小户型则主要分部在附近的房改房小区中。根据中原地产锦城花园分部的登记显示,片区市场价格主要在8万—10万+不等,被参考价涵盖的四个小区几乎全部在10万+以上,而一个50平方米左右的房改房小区住宅,也卖到了500万元左右。

  “来这里买学区房的部分人能够一次性付清房款,不存在去贷款的问题,从这个层面来说,金融贷款措施对他们的影响也不大。所以说,这里还是需求相对稳定,因此,价格的波动或许比其他片区更小。”锦城花园对面的裕丰地产工作人员说,但是,这次参考价出台或许对买房者来说也是一次机会,这要看卖房者此时面对市场的心理,如果在这个时候杀价成功,也是一次时机,他感到这次与2017年调控时的市场反应有点像。

  “此外,在疫情后人们也更加懂得保护自己的资产,这些因素也会影响着二手房的交易。”裕丰地产上述工作人员说。

  “收到不少业主调价信息,降几十万元的,降一两百万元的,都有。”天河公园西门板块一地产中介告诉记者。

  一直留意该板块房源的卢先生今天下班后特地从黄埔搭地铁来看房。他透露,这几个月市场很焦灼,买卖双方僵持着谁先降价。

  指导价一出,有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”,业主心态没那么强势了,部分急需资金的业主只能降价。“我也没指望按指导价成交,但最后成交比挂牌价低不少是极大可能的。”卢先生说。

  一位打算卖房置换的业主坦言,有一位意向买家本来约好了周末面谈,现在说不来了。买家担心购房流程走到一半,后续信贷政策有变化。“银行一旦按指导价放贷,那对买家的购买力会有很大打击。”

  东方新世界、新世界东逸花园、理想蓝堡国际花园都出现了总价在1400万元—1900万元的房源降价120万元—300万元不等,至今仍未成交。大户型豪宅楼盘珠光公园御景,有房源从3650万元降至2980万元,且还能再谈。

  一地产中介透露,从上个月开始,分布在天河公园东西南北门的门店,营收额普遍只有二十多万,今年三、四月份最高峰的时候,一个门店可以做到一两百万元的营收。

  目前在贝壳app和中原地产小程序上,列入指导价名单的天河公园西门板块楼盘已全部下架,未列入的还可查看均价,但已无历史成交价格。乐有家小程序目前还可查看放盘价格。

  天河北集聚着不少20年以上楼龄的小区,且有不少两房或小三房户型,是有学位需求的买家“上车”之选。

  龙口西一中介说:“马上周末了,我约客户过来看房。许多客户都表示先缓缓,看看走势再说。”这名中介透露,收到最多客户咨询的是关于银行到底还能贷多少款,会不会按政府指导价评估放款。

  该中介说,其实买这边小户型的买家,首付款差不多就是刚刚“够得着”,都是一个大家庭的多年积蓄。如果银行调整放款额度,还是会“劝退”不少客户的。

  五牛小(华阳、龙口西、体育东、天府路、旭景)预警生效的三大片:天河北、天河公园和珠江新城中区,8月份已显露颓势,总体呈现价格横盘,带客量下跌等特征。

  如果仅凭保利心语花园那套房子来判断,政府指导价似乎并没有限制住房价。但指导价真实的关键点在于卡住了房产交易的“七寸”——信贷。

  首先,买方市场方面,如果银行按照政府指导价格来评估贷款额度,买房者能贷的金额就少了,首付款就得提高,直接抬高了交易门槛。

  9月1日,指导价出炉第二天,民生银行就已表示,该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行。这是广州二手房参考价出台之后,首个公布的商业银行房贷评估细则。

  据广州多家中介介绍,此外工商银行也会跟进政策,按照指导价执行二手房贷。至于其他银行,态度尚未十分明确,均保持观望态度。

  “银行可能会参照后续的政策,进一步明确放贷基数。”前述链家中介王先生表示,“即使有资格按三成首付,最好也要预着五成首付的资金,以备银行放贷政策的随时调整。”

  其次,卖方市场方面,业主除非急卖,也不会将楼盘按指导价放出;即使放盘出来了,也会有相应的出售要求,比如拍卖后的价高者得或全套一次性付款。

  以划入指导价名单的海珠区珠江帝景小区为例,链家app上已无法找到该小区的房源。

  “急着回笼资金、急着要出手的业主,可能会选择出售,不着急出手的话,很多业主都选择缓一缓放一放,实际上降不到指导价这么低。”海珠区裕丰地产中介郑先生表示,“海珠区除了公布限价的小区外,其他还是按原价出售,有些非限价小区甚至会借此机会涨价。”

  此外,即使按政府指导价放盘的房子,往往也会有一些附加条件。前述保利心语花园的那套房子就以“拍卖”的形式在指导价基础上加价。还有些放盘业主,会需要买主先支付数百万元诚意金,或者要求全款买房,限期内快速完成交易等等。